08调控政策下房地产业继续IPO 拓展多元化渠道
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来源：南方都市报 时间：2008-1-28 |
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过去的一年，是中国房地产企业与资本市场全面对接的一年，万科、保利、富力、金地、招商等，纷纷实现了股票增发发；碧桂园、合景泰富、远洋地产、SOHO中国、中国奥园地产等也成功登陆香港联交所，上市已经成为各大开发商主要的融资方式。然而迈入2008年，随着各项房地产金融新政的落地及中央经济工作会议关于“2008年将严格控制货币信贷总量和投放节奏”的决策，将实行金融从紧、货币总量压缩控制，银行贷款规模相比大为减少……房地产领域的贷款，更被作为重点看管。一系列调控政策，使企业从银行等金融机构贷款的难度加大。而政府很可能继续续加息，提高企业融资成本，这意味着房地产企业2008年还得继续在资本市场长袖善舞，拓展多元化的融资渠道，以保证开发资金链的完善，应对节节攀升的地王和金融调控控风险。 房企上市依然成首选 作为地产股市融资方面的消息，在今年初也是喜忧参半：首先是上实发展（600748）42亿元定向增发方案未能获得证监会并购重组委员会审核通过；更有消息称内地与香港地区的股票市场对房地产企业IPO审查严格，今年房地产企业上市将有困难；而作为令人欣喜的一面是，1月17日，安徽地产商合肥城建（002208.SZ）开始网上发行股票，成为继广宇集团、荣盛发展之后亮相深交所中小板的第三只地产股，今年首家登陆A股的地产企业，但其IPO的更大意义在于，对于证监会放缓地产企业A股IPO和再融资的传言，合肥城建的上市或许是打破这一消息的信号。 除了直接的IPO，借壳上市也是房企喜欢的方式。1月20日大连金牛发布公告称，“中南控股”被确定为公司40.67%国有股的最终受让方，中南控股拟将旗下中南房地产业有限公司资产注入公司，双方于2008年1月18日签订重组框架性协议。如果这笔交易最终成功，大连金牛将变身地产股，中南控股将成功实现借壳上市。另一个走借壳之路的是任志强(任志强博客,任志强新闻,任志强说吧)的北京市华远地产，去年10月30日，证监会上市公司重大重组审核委员会已批准了华远地产借壳SST幸福实业上市的方案。据华远集团董事长任志强称，幸福实业走完全部程序可能还需要75天左右，华远地产的正式挂牌可能要等到4月份。 广州房企热衷于香港上市 在A股以外的地方上市，香港联交所无疑成为众多房企的首选。香港本身就是地少人多，房地产业是香港的支柱产业，所以一旦上市资金就会涌入。据彭博统计，2007年内地房企赴境外IPO共计13家（不包括REITS），其中选择在香港上市的高达七成。与之相对应，去年内地房企在港股市场的集资额达到了约600亿元。像去年上市的碧桂园、远洋地产、SOHO中国融资额分别超过100亿元，合景泰富和中国奥园也分别有45.5亿元和30.4亿元，港股市场已成为内地房企至关重要的集资渠道。据了解，今年内地房企仍有望成为赴港集资的主角之一。广州一些其他的企业，也在香港那边排队进入资本市场，包括昌盛中国、恒大地产、星河湾地产、方圆地产、卓越集团都有动作。 据香港媒体报道，昌盛中国将是今年最早登陆香港联交所的内地房企，已于18日公开发售股份，23日结束，配发结果将于1月30日公布，1月31日正式挂牌。据昌盛中国（1863）公布的招股详情，此次IPO拟招2.5亿股，价格区间将在3.32-4.51港元之间，集资介乎8.3亿至11.28亿港元之间，较媒体较早猜测的集资额缩水一半有余。 紧随昌盛中国之后，香港媒体亦列出了今年首季欲赴港上市的几家地产企业名单，其中卓越地产、星河湾两家已向联交所递交上市申请，而龙湖地产、方圆地产等则将争取今年首季登陆港交所。恒大地产集团已聘请高盛、美林和瑞士信贷打理其上市（IPO）事宜，预计将筹资约15亿美元；星河湾已聘用瑞银（UBS）和摩根士丹利处理上市事宜，预计将筹集至多10亿美元的资金。广州方圆地产，预计募资3亿-5亿美元；重庆龙湖地产，预计募资10亿美元；天津永泰红?|集团，预计募资13亿美元。一旦上述房地产企业都成功登陆联交所，今年地产企业在港融资规模将可达500亿元左右，上市仍将成为今年房地产企业一个非常认可的融资途径。 增发、发债融资 对于已上市的企业，采用增发新股、发行债券等方式在股市融资，是最为常用的方式。香江控股1月21日晚发布公告称，将向大股东南方香江集团（下称南方香江）定向增发股票，总共发行不超过1.4亿股，南方香江以其拥有的五家公司的股权作价14.79亿元，以每股10.32元的价格认购本次发行的股票。倘若获得证监会和股东大会批准，南方香江集团将顺利完成整体上市。随着年报的公布，还将有更多的上市房企公布今年的增发融资计划。 上市企业发债制度已不断完善。去年8月22日，中国证监会颁布《公司债券发行试点办法》；11月初，一些券商接到了《国家发改委关于加快企业债券市场发展、简化发行核准程序有关事项的通知（征求意见稿）》，在这份文件中，国家发改委明确了市场化的发行方式、厘清了企业的发债条件。在此背景下，金地集团、万科、北辰实业、中粮地产、新湖等房地产上市公司均启动债券融资程序。 房地产信托融资宏观环境较宽松 有业内人士指出，在资本和资源的对接上，房地产还需要一些金融创新，不单单是通过非常有限的上市资源，毕竟上市资源是非常有限的，而且对企业的要求比较严格。对于一些中小企业，就可以利用一些法律允许的空间，做一些这样的融资活动。比如说刚刚通过的合伙法，合伙公司作为普通的合伙人可以吸引到相当多的资金。尤其在中国整个资本市场泡沫化越来越严重的情况下，整个东南沿海地区、珠三角、长三角通过实体投资有一定的资本，总量非常大但是分散在相当多的企业和个人手里面的资本，需要寻找到出路，这个出路可能是会投入到中小型或者是中型房地产公司当中。 中国人居文化创新示范工程办公室专家委员朱耿洲博士表示，房地产信托也是当前宏观调控下一种较好、较灵活的融资渠道。这种方式甚至优于直接上市、海外融资、房地产产业基金、创业债券、股权控资，因为其宏观环境要宽松得多，但目前信托公司重在“权益性信托”方面。目前许多公司把信托资金当成“过桥资金”使用。 借力私募资金或外资投资基金 陈真诚在接受采访时表示，以前国内房地产开发资金来源主要是自有资金、预售资金、银行贷款，但直接或间接还是以银行货款为主，有的甚至高达70%，融资渠道狭窄。随着银根收缩，房地产融资在现阶段最好能以组合金融模式、渠道多元化为主。他将今年可能会应用的融资方式归纳为以下六种：一是民间融资乃至地下钱庄的融资规模会扩大。因目前利率实际为负，老百姓不愿意存钱，他们手上的资金实际上是自由的，不受提高存款准备金率、压缩信贷规模的影响；二是会增加银行体外企业之间的民间借贷量；三是一些房地产企业内部可能会组成内部金融中心，集中资金进行借贷；四是国内外基金等非银行资金借贷增加；五是银行的理财产品所吸收的资金会形成投资性贷款，因为这部分资金不受压缩信贷规模和上调存款准备金率的制约；六是通过典当行典当、质押及其他方式、途径融资等。 外资投资基金的规模较为庞大 华夏柏欣投资服务部助理董事张志坚在不久前举行的融资论坛上表示，其策略合作伙伴香港亚捷商业地产基金公司，准备未来一年在中国投入5亿美元的资金在商业地产方面，还有一些外资银行与投行，则以增资扩股形式入股内地房地产企业，商务部外资司在商务部网站日前陆续公布的完成备案的外商投资房地产企业名单中，广州颐和南湖高尔夫会员住所有限公司、广州市方圆房地产发展有限公司、广州市凌辉房地产发展有限公司、广州展望置业有限公司等公司，均有外资以增资的形式进入，国外基金进入中国的需求依然比较强劲。 陈真诚表示，融资途径很多，关键要有思路，有出路才有财路。2008年一些有气魄的地产企业，在融资的道路上，还将会催生一些创新的金融产品，以实现资金链条的坚不可摧。 说法 房企融资途径很多 中房地产品牌营销专家、上海《国房分析咨询报告》首席分析师陈真诚在接受采访时表示，银监会、证监会、保监会合并，使监管部门与银行的“亲戚关系”变得疏远，很可能使得监管部门对银行的监管更严，一些银行会“守规矩”些，从而使企业的贷款更难。房地产企业的IPO、借壳上市、增发已趋严格。据了解，富力去年6月18日股东大会就已通过回归A股的议案，后从原定的9月改为年底，后又推迟到今年，富力回归A股的计划一拖再拖。另一个在2007年初就已经向证监会递交了回归A股申请的上海复地（2337.HK），也一直未获证监会通过。虽然证监会否认停止内地房企IPO，但房企上市再融资用于圈地，进而抬高房价已引起相关部门重视。内地房企IPO步伐或许放缓，富力和上海复地如期回归A股的梦想极有可能滞缓。 中小企业最好选择香港或海外上市 德勤中国合伙人中国业务发展执行总监金建分析说，由于监管层力推做大做强A股市场，要把上交所做成除了纽交所、伦交所以外的第三大交易所，所以今年A股发展的重点依然是推动H股和红筹股的回归。另外受国家扶植的产业如环保、农业等国企也将成为A股IPO的主角。他建议中小企业尤其是房地产企业，最好选择香港或海外上市。 民间私募不能小觑 对于民间私募，广州穆迪投资机构董事长盖天佐认为，其容量也不能小觑。尤其是在江浙等私募基金发达的地区，很多地产企业可以轻易地从中获得4亿-5亿元的资金，可完成一个中型地产项目的前期投入，该类型资金在广州地产界也肯定存在。 |
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