深圳创辉租售让股求生 图谋海外私募基金融资
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来源：21世纪经济报道 时间：2008-2-22 |
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身处风波中心的昔日全国最大房产中介——深圳创辉租售集团，董事长林凤辉或许可以喘口气了。 创辉事件发生后，四川鑫易居房产经纪有限公司（下称“鑫易居”）火速与其签订战略意向协定书，后者向创辉融资1000万美元，用于经营性重组。 2月20日，有知情人士向记者透露，双方将于下周正式签署合作书，目前正在就细节问题做最后的磋商。 上述知情人士透露，重组方背后实为海外私募基金，而抄底仍处于寒潮期的房产中介已成为时下海外PE染指内地房产的又一途径。 平息风波？ 此轮房产中介行业洗牌，多米诺骨牌效应尤为明显。 去年11月13日，令业界震惊的深圳中天事件爆发；12月4日深圳再度发生知名中介长河事件。2008年1月15日，扩张过速的深圳创辉也终究难逃厄运。 据林介绍，深圳楼市调整并伴随多家中介出现问题，创辉业绩急速下滑，经营困难，被逼“减肥”，但由于未能及时对外公示，而被大众误解为倒闭前兆，遂引发为风波，一发不可收拾。 据悉，风波源头上海分部200余家分店一夜之间全部关闭，接着其各地分店都陆续被波及，总部管理也陷入瘫痪，不完全统计，创辉由此关闭或停业的分店多达千余家。 相关报道披露，创辉租售现在总资产大概有4亿多元，包括已缴纳的租金、押金、装修费、设备、转让金等，总负债为2000多万元，其中拖欠员工工资1000多万元。相对稳定的员工人数在3000～5000人之间，总部能有效控制的各地门店达近1000家。而截至2007年9月30日，其门店总数达1850家。 去年1月19日，为平息风波，创辉在其官方网站上公布了《关于危机解决方案的公告》，称将通过“盘活资产、股权融资、区域自保、回笼资金”等方式解决危机，并“预计两个月内能完全解决现时的资金支付问题”。 2月1日，深圳创辉租售公布了其在深圳的房产情况。清单显示，已成交物业，资金监管在银行的资金总额为779万元（不能使用）；未成交物业预计最低交易额为2698万元。公司承诺，将通过变卖商铺及董事长个人出售物业借给公司的资金，以支付所欠客户款项及员工工资。 另据深圳创辉租售提供的财务数据显示，公司2007年1-9月公司实现主营收入1.8亿元，营业利润2479万元。目前该公司并无银行贷款，主要债务则为代收客户款、员工未发齐的工资、采购款工程款、年底应付税金等，合计3889万元。应收未收佣金3173万元。 而其公司网站信息透露，自有商铺物业及大股东自愿用个人房产为公司偿债的房产总价值超过6000万元（按揭贷款剔除了银行贷款并按购买成本价计算，没有考虑增值部分），偿债能力充足，只是受政府部门对以上房产保全影响，偿债进程较慢。 融资路线渐明 资产清理的同时，为修复受损营运网络，深圳创辉开始寻求融资。 2月12日，深圳创辉进而发布《关于创辉租售的投资价值分析报告》（下称“报告”），对其融资路线予以厘清。 报告透露，深圳创辉租售股权融资将分为三阶段：第一阶段：拟向投资者融资金额不超过人民币7000万元，股东人数计划不超过50人。投资人按照实际投资额计算占创辉租售股本的比例享有资产、负债及所有者权益。第二阶段：将进一步完善法人治理结构，整合优质资产，优化资源，拟计划于2008年6月进行股份制改组，按照市盈率（10-30倍）定价吸收风险投资者作为股东。第三阶段：上市融资，目前已与海通证券股份有限公司签订IPO服务协议，公司股改后进入上市前辅导，拟计划于2009年完成上市工作，拟上市交易的地点深圳证券交易所创业板。不排除选择国外如美国纳斯达克上市。 投资者可以投资创辉租售的其余子公司（分布于广州、惠州、中山、佛山、汕头、成都、长沙、武汉、青岛、杭州、南昌、北京、南京、上海、重庆、大连），并按照实际投资额计算占子公司股本的比例享有资产、负债及所有者权益。 此外，创辉租售表示，投资者以股权受让形式投资创辉租售及其子公司，具体股权转让价格由投资人与原股东协商，转让款原则上将作为原股东借款无偿投入子公司运作。 在此报告出炉之前，创辉租售透露，已有投资者协议增资长沙创辉租售人民币100万元，并承诺年前解决当地所有支付问题并有资金结余；已有意向投资者拟增资广州创辉租售人民币500万元，中山300万元，惠州100万元，南昌、武汉、重庆各50万元；而另有某工程公司已就160多万元工程款受让广州创辉租售部分股权达成协议，其他几家债权人也有此意向。此外还有员工注资各子公司，成为各子公司股东。 正基于此，1月27日，鑫易居与创辉租售有了初步接触，并迅速签订了战略意向书，初步确定重组方案。 2月20日，鑫易居董事长刘臧秦向记者证实，双方将于月底正式签署重组协定。 海外PE抄底 商业模式激变 据刘臧秦介绍，四川鑫易居，成立于2003年，主要经营商铺中介，也是成都唯一的一家专业从事商铺中介的机构，同时经营银行提前还贷、合同房更名等多项业务。去年公司获得注册在BVI（英属维尔京群岛）的“中国二手房交易网控股有限公司”的资金支持，成为其在中国大陆的执行机构，负责在大陆经营布局。而上述公司的背后正是数家私募股权基金，共6名股东，其中2名在国内做过投资银行业务，都来自香港和台湾，投资行业为房地产。该基金将给予公司总额1亿元的投资，首笔资金1000万元已经到位。 刘透露，创辉风波爆发后，前述私募股权基金迅速与其联系，要求他与创辉租售进行接洽。在经过初步评估后，便决定由私募股权基金出资1000万美元重组。项目具体由鑫易居代办，并分享30%的投资收益。 “签署的正式协议不会与之前的战略意向书有太大出入。”刘表示，迟迟未能签正式协定是因为具体细节上待商榷，而投入资金不会发生变化。 据意向协定，重组将分步分批进行。第一步，由鑫易居全面介入创辉租售的业务，即业务托管，同时了解创辉租售的资产负债情况。第二步，以创辉租售的经营性资产、无形资产和人力资产整体打包，与投入现金的鑫易居共组控股公司进行全面合作，合作模式暂定为基金管理和期权管理两种。 据刘介绍，双方已初定放弃期权管理的合作模式，而采用基金管理。即，私募基金以现金，创辉租售以现金或资源共同入股，股权比例不小于6∶4，创辉租售负责经营，双方按比例分配收益。 “我们将初步接管创辉租售的成都子公司，目前部分分店已经开业。”刘说，创辉租售在成都投入为2000万元，目前亏损约200万元，拖欠的客户资金60多万元。接手后，公司将从目前的100多家门店减至50余家，通过多种模式进行管理，以降低风险。“这将是鑫易居重组创辉租售商业模式的首个试点，我们还将推广到创辉租售的1000多家门店去。” 创辉租售房屋中介的商业模式也将大幅革新。 据记者了解，鑫易居采取的业务运行模式为：楼盘大卖场+会员制+电子商务+直销。楼盘大卖场既包括一手房的租售、又包括二手房的租售；既包括住宅的租售，也包括商铺的租售。会员制是针对房屋中介机构而设置的，凡是鑫易居的会员，今后也是创辉租售的会员，可以将房源信息在楼盘大卖场里挂牌，在更大的范围内寻找成交者。电子商务则是公司“中国二手房交易网”所构造的平台。 另据刘臧秦透露，鉴于房产投资客户同时还有其他理财产品的需求，公司还将引进银行、保险、证券公司的理财平台，公司只收取店面费。“这都是商业模式的创新，也是私募基金所看中的。”刘说。 有业内人士认为，趁房产中介低潮时期逢低纳入，PE看中的正是鑫易居创新的商业模式以及创辉租售强大的网络平台。 “我们更远的打算是在海外运作上市，易居中国正是PE们想效仿的蓝本。”刘坦言，房产中介服务在海外资本市场上颇受追捧，而其在中国的市场潜力更无毋庸置疑，这正是海外PE竞相抄底创辉租售的真正原因。 |
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