外资私募完成一线城市房地产布局 角逐二线城市
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来源：经济视点报 时间：2008-8-15 |
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一方面是上市无望、贷款无门迫切需要融资的开发商；另一方面是对房地产市场觊觎已久的各路资金。 在逐步完成一线城市房地产市场投资的战略布局之后，二线城市已成为外资私募基金角逐的下一个目标。 “实体经济的冬天，却是风险投资的大好时机。”用IDG全球高级副总裁熊晓鸽的观点来形容目前房地产行业的融资现状再恰当不过。 一方面是上市无望、贷款无门迫切需要融资的开发商；另一方面是对房地产市场觊觎已久的各路资金。 在完成一线城市的布局后，二线城市正在成为新的热点。 地产商资金链紧张 2007年以来，央行已连续6次上调存贷款利率，13次上调存款准备金率。 在央行不断收紧银根的过程中，房地产企业首当其冲。某商业银行负责人直言，部分金融机构减少了房地产开发贷款。 一方面是银行不断收紧银根，另一方面是被许多企业视为“生命线”的销售回款面临断流危险。近期，不少的房地产企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金“寻租”。部分房地产企业正在面临着生死危机。 国家统计局公布数据显示，1~5月房地产企业总体资金来源呈现下跌趋势，而企业自筹资金呈现上升趋势。 分析人士认为，为应对可能会加剧的通货膨胀局面，央行可能会出台“更有力”的货币政策；与此同时，资本市场表现萎靡。这意味着，房地产企业的融资难度和成本都将大为提高。 严峻的发展形势使房地产业经历着新一轮洗牌。当巨型地产企业成功通过各类融资手段，获得资金后在各地攻城略地时，一些中小企业不得不面对被逐渐蚕食的局面。 投资机遇显现 一方面是资金的紧缺，另一方面却是大量资金在觊觎房地产行业的投资机会。 温州中小企业发展促进会的会长周德文说，“温州估计投资在房地产上的资本就达2000多亿元，光在上海、北京两个城市，就几乎达到1000亿的民间资本。”与以往的单纯炒房不同，如今把资金贷给急需周转的地产公司已成为投资者获得可观收益的另一条主要渠道。 “现在最容易借到钱的就是地产商。”展恒理财机构研究员陈阳表示，如今在种类众多的理财产品中，投资房地产的产品是卖得最快、最受客户追捧的。“可以说，大家都争着抢着做地产商的借贷人，产品根本不愁卖。” 在不少投资人士的眼中，房地产开发商此轮出现的资金链紧张让他们嗅到了久违的投资机会。 “事实上，很多投资人都看好房地产未来的发展前景，但是在这个行业蒸蒸日上的时候，根本没有介入的机会。”一位资深PE投资人告诉记者，“因此，像现在地产公司出现了现金周转不灵，资金才有了介入的可能。” 著名经济学家孙飞指出，地产公司给出的高收益在如今资金“无处可投”的市场中无异于“香饽饽”。“一般来说，房地产公司借贷的话，一个周期的利息大多在百分之十至二十几不等，如果是承担风险的次级受益人，那么拿到手的利息很可能有百分之五十甚至百分之百的回报。 同样作为投资人的孙飞也直言不讳地表示，目前他们手中已签约了两家房地产公司，投资2.5亿美元，未来的发展方向就是帮助这两家房地产公司实现上市的计划。 在业内人士看来，房地产公司出现的资金链问题已演变成无法错过的投资盛宴。一份来自Chinaventure最新的研究报告显示，今年二季度，房地产继一季度再次成为私募股权投资市场上的宠儿，以5.49亿美元位列行业投资金额首位。其中，平均单笔投资金额方面，房地产为2.74亿美元，位居第一。 多策略融资成趋势 按照国际趋势，直接融资在房地产融资模式中占主导地位，其中扮演重要角色的正是私募股权投资基金。私募股权投资基金也是众多国际机构投资者的重要产品形式。 其中，外资股权投资的形式日渐活跃。花旗、美林、瑞银、ING等国际金融巨头正纷纷成立更大规模的中国地产基金，并开始尝试与国内开发商合作。另外，其他各种形式的外国资本也纷纷结集成PE（私募股权）投入到房地产市场。 6月29日，某地产通过私募股权的方式得到了5.06亿美元（近35亿元人民币），投资的是香港新世界发展有限公司主席郑裕彤、中东某国家投资局、德意志银行、美林银行等其他5家机构。恒大地产董事局主席许家印表示，“这次私募像个小型的IPO，虽然现在的估值不如公募，但也为进来的投资者留出了空间。” 分析人士认为，目前大部分房地产企业在资金紧张时寻求银行的房地产开发贷款，融资渠道比较单一。这种单一性有很大风险，主要来自两个方面，其一当开发贷款主要来自银行时，一旦房地产业出现泡沫，就会引发金融危机；其二若只有银行这一条通道，当资金链出现紧张，就可能断裂，企业将面临生存危机。因此，建议房地产企业，应尽可能地多渠道开拓融资模式，包括和私募股权基金的合作。 外资私募基金逐步完成在北京、上海、杭州等一线城市房地产市场投资的战略布局之后，二线城市已成为它们角逐的下一个目标。 仲量联行中国区董事高世斌表示，外资进入中国楼市一般会通过两种方式，一种是通过直接购买项目资产，另一种是通过购买持有项目资产的公司即股权交易方式。 当前，随着国家楼市“限外”政策的不断出台，对项目资产直接购买的方式已受到了多重约束，因此更多的外资选择股权交易的方式。“外资股权投资房地产市场，下半年将会在二、三线城市加速渗透。”某PE业知名人士断言。 而PE也并不仅仅是一场资本的游戏，而是“资本+智慧”的游戏。对于企业，PE对企业管理的加入，他们对企业公司治理结构的关注、先进体制机制的引入以及对企业资源的高效率整合，无疑会为房地产企业急需更新、创新的诸多方面提供了一条捷径。 其次，由于民营企业资源缺乏，PE的进入相当于是“滴灌”，一旦进入往往会使企业发生质的变化。 孙飞强调，企业应当打开自己的思路和门路，充分利用现有的金融条件，不要局限于传统的融资模式。需要注意的是，企业不应当在资金紧张时才寻找融资渠道，而应在年度计划时就设定好当年的融资组合，即对信托、银行贷款、证券化融资、进入资本市场及寻求PE做出统筹安排。 |
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