海外私募基金投石问路 密集调研珠三角高端地产项目
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来源：南方都市报 时间：2008-9-12 |
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乘坐2亿元一架的私人飞机出行的海外豪客们，已开始盘旋在珠三角上空。 下个月，来自欧洲及中东的两家私募基金代表将到广州考察某写字楼项目。经过这一轮宏观调控的洗礼，珠三角的高档写字楼以及别墅正吸引着海外资本大鳄的目光。 私募寻找写字楼 每过几天，蒙鹏钧就要离开深圳，在全国飞来飞去。作为奢侈品（亚洲）股份有限公司CEO兼奢华亚洲网代理首席执行官，他的首要任务就是寻找一切可能的机会，将2亿元人民币一架的私人飞机卖给内地富豪。最近一段时间，他却开始频繁接触地产商，寻找10亿元至20亿元人民币的写字楼项目。 今年6月，海外两家私募基金和蒙鹏钧进行了接触，希望寻找到经过这一轮宏观调控资金已经非常吃紧的内地房地产开发商，从他们手中以较低价格买入建好的整栋写字楼。蒙鹏钧的团队接触的内地富豪中，许多具有房地产背景，这也是海外一些对中国市场并不熟悉的私募基金希望借助其渠道“抄底”的重要原因。 “在欧洲、中东、澳大利亚，这样小规模的私募基金很多”，蒙鹏钧说，和他接触的私募基金一家来自迪拜，规模约10亿美元，其资金主要是阿拉伯富豪的私人存款；另一家则来自欧洲，规模约30亿美元。在他们抄底的目标中，广州、深圳均是重点关注对象，此外锁定的城市还包括北京、上海、南京、成都。 此前，蒙鹏钧已和深圳一家知名地产商进行了接触。该地产商相关负责人向记者确认了此事，但他表示公司只有内地一写字楼项目，该项目已开始销售，不符合外资“整栋购买”的要求。蒙鹏钧同时看中的还有广州天河区某写字楼项目。下个月，两家私募基金的代表将分赴广州实地考察，并和地产商接触。“初步预计该项目为20亿元人民币”，蒙鹏钧说，如果交易成功他们将得到以千万元为单位的佣金，因此对这两笔生意他们会全力以赴，继续努力寻找合适的项目。 外资现身深圳别墅 就在蒙鹏钧积极运作上述项目的同时，上周末，深圳地产界知名人士香地咨询总经理尹香武（笔名“半求”）陪着几名外资机构分析师现身在深圳东海岸，他们已连续两天考察了一些别墅项目。这个月，尹香武还会接待另一拨来自华尔街的分析师。 “外资个体投资行为退潮非常快，但一些大资金对珠三角的兴趣越来越大，这种转变很明显”。已进入美国格理集团全球专家库的尹香武说，上个周末来深圳考察的是一家英资机构的顶级分析师。这个级别分析师的现身，意味着该投资项目已到了决策层面。不出意外的话，今年下半年或明年上半年他们就会出手。据他了解，该机构计划在内地投入18亿美元，投入范围包括楼市、股市、债市等。其中深圳的一些别墅项目是考察范围之一。 尹香武在深圳地产界浸润多年，目前主要提供地产咨询服务。在他记忆中，只有2001年一次房地产拍卖会上见到过德意志银行、花旗银行的几个观察员。然而自今年5月份以来，他接待的外资高端投资咨询数量增加了5倍。在此之前，外资高端投资都是以电话咨询为主，而这次却有外方考察人士实地考察项目。这样成规模的外资前来深圳运作地产项目，在他印象里还是第一次。就在接受记者采访的空当，尹香武又接到美国格理集团传真过来的咨询任务，咨询方是高盛集团。 再过几天，深圳2008秋交会将召开。尹香武说，据说还会有一些外资机构派观察员前来参加。不过，前来参加的观察员级别较低，主要以市场调研为主。他还表示，在他接到的咨询中外资前期主要关注珠三角房地产市场降了多少钱，近期关注的则是市场估价底部在哪里。尤其是美国投资者，从感兴趣到动心的这种实质性转变伴随着奥运会的召开尤其明显。 青睐高端地产项目 “他们决不会碰普通住宅项目”，蒙鹏钧说，下个月即将来广州考察的两家私募基金有几个特点，首先他们只接触资金吃紧的房地产开发商，并且只找已经建好的写字楼项目，而且都是整栋收购。说白了，外资的想法就是“趁火打劫”。随着房地产价格下跌，住宅成交量急剧萎缩，不少房地产开发商资金难以回笼，只好将手中的写字楼以较低价格出售救急。“这样的生意只在特定经济形势下才会做”，蒙鹏钧半开玩笑地说，他们的主要业务还是卖飞机。 蒙鹏钧说，他要做的就是利用自己在圈中的人脉，寻找到有资金需求的房地产开发商，然后仔细调查该项目的前景、合法性，并形成详细的书面报告呈交给私募基金。与此同时，私募基金也会寻找另一家中介机构，对这个项目进行详细评估。综合考量之后再作出决策。一旦整栋购入，就会持有6年左右做一个中长线投资。在珠三角地区，他们更青睐于广州。他们认为从经济总量以及辐射能力上来说，广州是华南的中心城市。 尹香武透露，很多开发商目前遇到了现金流问题，而手中又有不少项目已开发完成，也很想把存量资产变成现金。不过，珠三角地区外资购房个体行为多，而公司行为少。尹香武还表示，大资本投资有两个特征，一是在一线城市看中的是真正高端的项目，二是二线城市投资则看中萌芽状态的商用物业。在深圳，外资更青睐的是别墅项目，这也是因为深圳靠近亚太区财富管理中心香港。 外资更多是投石问路？ 不过，在宏观经济整体影响下，深圳写字楼出现租金寒流。在地王大厦拥有多套物业的金先生告诉记者，今年3月份以来，租住他物业的几家公司陆续倒闭，退租后一直没有新租客入场，租金也已经从170元平米锐减到110元平米。 中原地产深港研究中心总监张伟说，根据他掌握的数据，目前深圳写字楼成交一直在萎缩，且外籍投资客占比很少。住宅有刚性需求作支撑，而写字楼往往与整体宏观经济关联度更强。随着珠三角企业生存困境的来临，写字楼租金以及价格调整才刚刚开始。 “外资现在就出手的可能性不高”，深圳大学经济学院国际金融研究所所长国世平认为，房地产开发商资金肯定很紧张，但还不一定到了需低价抛筹码的时候。目前外资现身更多是投石问路，真正出手至少要等到明年。 |
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