合作模式多样

　　至于股权投资的退出模式，马雨婷进一步介绍，一种是固定收益，比如投2年，25%-30%的回报率；另一种是优先分配，同股同权，就是私募的收益根据股权比例来分配，所以回报率高低不定。不过基金往往追求尽早出货，如销售率在70%-80%时就让开发商回购股权，达90%时便提前退出，因此私募的加入主要还是为开发商解决资本金的问题。

　　同时，马雨婷透露私募基金也在创新，如他们去年下半年推出债权合作，与上述介绍的股权合作的条件恰好相反。债权投资是从项目的中后期介入，而且以上海为主。“如我们刚完成一个浦东别墅项目，开发商需要以产权证作抵押并明确资金用途。我们还做过南京的一个项目，我们以预购的方式给他钱，其实就是为开发商付工程款。债权合作资金规模没有股权合作大，一般在3000万-1亿人民币，周期也短，一般3-6个月，最长也可有1年。”

　　同样具有实战经验的上海德勤律师事务所合伙人邹菁律师还介绍，现在一些私募基金除了做融资人，还拉入代理公司作为管理人。也就是说，除了借款给开发商，还可以代销包销，“这其实也是一种资金监管、控制风险的做法。”另外，一些私募基金也能为开发商的Pre-IPO、Pre-Reits，即上市前或发行Reits前提供资金协助。

　　私募正欲抄底

　　在业内看来，私募基金在“安静”了一段时间后又伺机进入内地房地产市场“抄底”实属正常。“去年房地产市场显得风险大、变数大，所以不少私募基金和其他许多投资机构、投资者一样，选择了观望、等待。但毕竟他们是做投资这一行的，想挣钱就得先投钱啊，所以肯定还是要看项目、选项目的，只是需求不同、要求不同、追求不同。至于时机的选择，我觉得各家的判断未必相同，只是从目前一批私募基金的积极反应来看，给出了‘现在市场存在机会’这样一个信号。”有房地产机构的分析师这样认为。

　　“相对于国内房地产商们的焦躁状态，基金们倒不着急，特别是外资，‘抄底’目的肯定有的，再等3个月大家看看吧。”已为不少海外基金安排中国房地产投资事务的东方华银律师事务所房地产金融业务负责人李磊律师直率地表示。

　　他介绍说，目前国内房地产私募已很活跃，除了海外基金，开发商自己私募乃至政府部门引导操作的都有，只是他们都很低调，项目也不披露。“就我接触到的外资的态度看，无论是上海的五星级酒店和甲级写字楼，还是地价、房价水平都不高的二线城市的一些项目，他们都感兴趣。已经有客户给我排任务，问我能不能1个月做好募集、再1个月做好相关文件，然后6月份就想投了。”